16 八月

窦青云Condo投资分析系列之二:投资或购买Condo的五大定律

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定律一:位置(Location)是投资Condo的首要前提

马上有人会说,窦青云,”位置”很重要,这都是人人皆知的事情,还要你来总结?其实任何人谈购房心得,都必谈这个话题,而且本地西人经纪一开口,都要重复三次:Location! Location! Location! 语重心长啊!深怕你忽略这个概念。这确实是有道理的。

虽然人人都知道位置的重要性,但购买一个房屋或一个Condo的因素太多了。房型、结构、外观、新旧、装饰、设施、环境、绿色节能等等,每个因素都会成为你买房子的重要考虑。当你的太太被一栋外形优美的房子所吸引,执意要下Offer的时候,可能忘了它处于升值缓慢或近五年根本没有升值的区域!

所以,各位读者要在考察和看房的过程中,始终把这一条当作最最首要的定律,不要被其它的因素所干扰。记住:当位置因素和其它因素难以权衡的时候,以”位置”为主!反之,如果一个经纪在带领他的客户在看房过程中没有始终强调”位置”的重要性,那就不算是一个合格的地产经纪。

当然,”位置”需要综合考量的因素很多:比如社区的种族分布、家庭收入、年龄群体、教育程度等,以及学校排名、社区治安、交通便利、社区服务、餐饮商店,等等。。。。。

窦青云在上一篇分析报告《2012Condo投资分析》中,已经介绍过,大多地区2012年Condo投资的热区,将集中到Downtown商业学府区、湖边风景休闲区和北边新兴发展区这三个区域。具体到每一个Condo单位,”位置”的选择就要根据每个家庭或投资者对社区环境、学区、交通、生活和升值空间等取舍而定。有经验的投资顾问和地产经纪,会根据具体情况提出合理的建议和最有利的方案。

定律二:选择开发商是投资Condo的重要因素

这是一个容易被人忽略,却是一个相当重要的因素。当人们被热热闹闹的开业典礼上受邀参加的市长、议员吸引;当人们被样板房内现代美观的电器所吸引的时候,可能会忽视开发商的背景和历史。

房屋建筑是一个复杂的工程。不像是种一块草皮、裁一颗树,好坏全在眼里。一栋Condo, 矮则5-6层,高则70-80层,绿色节能环保(LEED)、水电、设计、配置都考验着开发商的品质和能力。好的开发商,硬软件配置齐全,设计科学,工期保障、交楼以后,管理费很多年都不会怎么大涨。而有的楼盘,看上去价格便宜,装饰花哨,但由于设备配置廉价,买了短短几年以后维修费开始增多,管理费能涨到让你心跳。

比如,位于Yonge/Sheppard/Finch的同一Condo密集开发区,有的建筑商的楼盘还没开工就全部售罄,而有的”VVIP”预售了一年多,还剩下30%没有卖掉。开发商的实力和理念的不同,带来的投资回报就不一样。

有的人认为只要追紧大牌建筑商就没错。实际大牌开发商之间也有不同。有的侧重于高层、有的侧重于低层/低密度住宅、有的偏重于选址和外观、有的专长设计,风格各有不同,根据不同需要,选择最适合的开发商相当重要。窦青云在近二十年的地产投资经历中,与多伦多各大开发商建立了深厚的人脉关系和牢固的商业合作联系。对开发商的相关情况有着较为细致的了解。

定律三:选择最佳的楼层、户型、大小、朝向等组合是投资Condo的必备技巧

顾客在选择Condo的时候,当然都会仔细考虑这些因素。但当它们和价格纠结在一起,有时候会难于做出决策。而你是投资还是自住、是全家住还是上大学的孩子住,是出租还是自用,都会有不同的选择窍门。

比如,楼层越高越好吗?在高层Condo里当然人人都希望越住得高越好。毕竟景色好,并且噪音和污染小些。但如果你只是用来出租,其实就没有必要选 择那么高的,因为越高,你的房价就会越贵,有一个性价比和投资回报的问题。

户型越大越好吗?这也得看不同的需要。现在越来越流行小户型,因为小户型容易出租,而且住在Condo里,居住的主要目的不是图宽敞,而是图的生活方便。在选择投资户型的时候,还得考察周围的生活环境和建筑商开发这个楼盘的主要目的。如果周围有好的中小学校,就要考虑以二室以上的为主,因为租客会选择全家住在这里,方便孩子上学;如果有好的大学或学院或在办公楼密集区,就要考虑以一室为主,因为它适合大学生或上班族出租。

同样,朝向也是需要仔细考虑的。比如,是不是朝南的房间就一定好呢?这也得看实际情况。如果朝南窗外是一条嘈杂的高速公路或一块安静的墓地呢?大家都知道多伦多的一大怪现象,就是城中有不少墓地!再比如,在多伦多湖边有些高层Condo, 朝南确实能看到一望无垠的安大略湖,但夜晚却是漆黑一片。而朝北的房间,无论是白天还是夜晚,你都会看到壮丽的多伦多中心区邻次栉比的摩天大楼,让你真切感受到多伦多城市的活力,也不失为一道优美的风景线。不同的人会有不同的选择。

所以,科学组合楼层、户型、大小、朝向等因素,是一个必备的技巧。

定律四:”永远不要把鸡蛋放在一个篮子里”是投资Condo的必备之道

金融投资的这个格言,要求分散投资多个品种以降低风险。加拿大的Condo投资人也应该遵循这个原则。目前,多伦多的新楼开工遍地开花,挑选余地很大,特别是前文提到的Condo投资热区,更是价量齐涨的焦点。即使有的楼盘投资潜力再大,窦青云也建议投资人谨慎选择,多方比较,不要资金一次集中在”同一个地区、同一个楼盘、同一个篮子”里投资。

简单的讲,如果投资大多地区Condo,尽量不要在一个区域集中投资;如果一定要在同一个区域投资,就尽量不要集中在一栋楼上;如果一定要同一栋楼中,就尽量不要集中投资同一户型、同一朝向,或同一楼层的房子。

定律五:”买前不买后”是投资Condo的决胜法宝

这里的”前”与”后”,有两个涵义。一是指前期和后期开发的楼盘。对于投资的选址和回报来说, 建筑商由于投资巨大,每一个楼盘都是经过谨慎的科学认证和决策的。所以,一个位置上佳、人气旺的区域,如果在市政规划允许的情况下,地产商都会开发多套以上的楼盘,而第一期或先期开发的楼盘一定是最能吸引投资和购房者的。如果先期楼盘销售形势好,开发商可能在开发第二期、第三期的时候,时间已经过去几年,房价已今非夕比。当然并不是说,后期开发的楼盘就不值得投资,如果后期的楼盘在小区内位置好于前期,也有销售火爆的例子,但总的来说投资回报率一定没有上一期的高。

二是指同一楼盘的前期销售和后期销售。大家都知道楼盘销售并不是从竣工开始的,而是从完成初步设计拿到政府批文后就开始了。而前期销售,开发商只会找合作多年,有销售实力的投资顾问或地产经纪来推销,这些投资顾问拿到的价格是VIP价格,拿到销售单位的时间越靠前,价格就越优惠,楼层和户型就越好。一个好的楼盘,第一期的VIP价格和后面面向大众的价格差距是相当大的。所谓炒楼花,也就是利用这种销售政策形成 的前后价格差来达到投资获利的目的。所以,当你在投资顾问的建议下,看准了一个Condo投资项目后,越是让你的投资决定得早,拿到的价格就越是优惠,获利空间就越大。所以无论是在整个项目群开发阶段还是特定的楼盘销售阶段,我们都应该”买前不买后”。

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