3 十月

房地产投资的套路

 

好文章金屋地产和大家一起分享, 原文作者:王红雨

套路,是指前人成功经验的总结,后来者照着做,可以节省试错成本的“菜谱”。最近几年这个词被矮化成“圈套”了。房地产投资,也被矮化成“炒房”了,所以没人愿意总结房地产投资的套路。其实,对于房地产投资心向往之的人,大有人在,想知道有什么成功经验,像照着菜谱做菜一样做房地产投资的人,应该也不少,否则,我的个人公众号不会有几千位订阅的读者。

 

高举房地产投资大旗,总结房地产投资经验的投资者,在中国应该是小众,最著名的是水库论坛,版主欧神写了两本书,介绍了很多菜系以及烹饪方法,国内的朋友可以借鉴。在加拿大讨论房地产投资的人也不多,匿名论坛里骂炒房客的和骂地下室键盘侠的,形成了两股对骂的浊流,对房地产投资的讨论没有建设性价值。有价值的,成功经验不好找,即使找到了,大部分人也做不到。失败的教训,却是通用的,例如,犯一个A错误就一辈子与地产投资绝缘了,而重复犯这个A错误的人,却高达90%。总结出一个房地产投资的套路不容易,但总结一下制败宝典还是有借鉴意义的。

总结过去10年我的经验是:房地产投资的套路,就是要实施一个有计划的房贷战略,充分借用银行的政策,购置多套房产。

 

01 早早断送房地产投资念头的一个致命错误

 

最成功的,使自己远离房地产投资的一个办法就是:使出吃奶的劲儿,把自住房贷款做到收入可负担的极限。例如,现在贷款政策和利率条件下,最大单笔借款能力是家庭年收入的5倍,如果收入是10万,自住房贷款大于50万的情况下,既没办法贷款买投资房,也没办法将已有的其他房产加按。

小李一家,登陆加拿大之后马上置业,购买了A房产,市价当时只有30万,借了80%,贷款金额24万,家里人共同努力下用了15年的时间把贷款还清了,还攒了一笔存款22万,A房的价格也涨到了80万。小李一家打算换一个自住房,目标房产价格100万,家庭收入16万,于是购买了B房产,首付20万,贷款80万。欢欢喜喜搬进B之后,发现A房没有贷款,将A房转作出租用途之后,因为没有利息支出抵扣毛租金,所以净租金收入很高,家庭所得税的税率提高了。这时候小李一家才发现,所有的银行都拒绝了他们加按A房的申请,理由都一样:借款能力只有80万,而自住房已经借了80万,因此A作为投资房,不能做加按。小李一家目前的状况就是“动不了”了,即,我们常说的“房贷植物人”状况。

 

面对这种窘境,小李一家有如下选项:01. 从此开始攒钱还自住房,不再动心思做出任何改变,在哪里跌倒就在哪里躺下;02.搬家,搬回A住,把B出租之后,再将A房加按;03.卖掉A,获得80万卖房款,用其中的60万卖房款加速偿还B的贷款,将B的贷款金额降到20万,用其余20万做首付,购买C和D两栋价值50万的投资房。大家猜猜,现实生活中,面对小李一家的上述3个选项,选择的概率区间大致是什么样的?我观察到的情况是:选01的概率是95%到98%;选B的概率是0;选C的概率是2%到5%。

选择01的家庭,主要由于路径依赖:用还A房贷款的方式还B房贷款,不需要动脑筋,别人也是这么做的…属于典型的战略上懒惰,战术上勤奋的家庭,祝福并祈祷这样的家庭吧。选择02的家庭,主要是损失厌恶以及不认错:房贷没有计划,搞成这个局面,一旦搬回A房住,岂不是既劳民伤财又被朋友笑话?虽然犯了硬错,但嘴不能软;搬回A去有成本,而且是必要开支以外其他心理账户的开支,容忍不了。选择03的家庭,虽然很少,但的确有,这样的家庭不太可能是自己觉悟的,如果能想到这一层就不会先犯下错误再纠正了,选择03方案的家庭应该是身边有良师益友,为其提出了这个解决方案。

有满手好牌却打坏了,原因是没把房贷当回事儿。房地产投资的高手,就是房贷战略高手,无他。

 

02 地产投资规定动作

 

为了避免小李一家犯下的错误,正确的做法,也是房地产投资的规定动作就是:保持自住房债务最小化。以前的文章里提到过“坏债务”概念,不知道这个概念的朋友,请从公众号2018年1月的文章开始补习。自住房,是最大的坏债务,因为自住房是最大的消费品。小李一家正确的做法是:在购买B之前,给A加按,能拿出多少钱拿出多少钱,全部作为B房的首付,形成B房的贷款低于A房贷款的局面,即,自住房债务最小化。

很多人有疑问,如果加按了A之后,再买B,那么B还能申请到贷款吗?答案是肯定的,能。因为在申请B的时候,银行把A视作为出租房,用租金抵减A的债务,这样做虽然B的贷款借不到年收入的5倍,但也不需要借得那么多。小李一家需要做的就是找到能为自己规划,并准确计算出A和B分别能借出多少贷款的人。从这个例子也可以看出,不需要等A房的贷款都还完了再换自住房。

如果以后还想换自住房,购买C,怎么办呢?同样的道理,在下手买C之前,看看能不能加按A,如果能加就先加按A,如果不能,至少要加按B,之后再购买C。这样,购买了C之后,名下就有了A和B 两套投资房,C是自住房而且尽量做到自住房按揭贷款金额最低。

当C作为自住房,贷款余额仅为家庭年收入的2.5倍时,可以再次加按A 和B,取出资金购买D 作为投资房。

综上所述,房地产投资的规定动作是:为保持自住房债务最低,需要加按所有的现有房产之后,再买自住房。多套房投资,是一个加按,搬家,再加按,再搬家的过程。直到自住房贷款余额低于年收入的2.5倍之后,就可以直接购买出租房了。

 

 

03 房地产投资的自选动作

 

观察能力比较强的人,移民加拿大不久之后就会发现,在加拿大创造财富是一件非常难的事,每年GDP增长约1.6%,国家的增量财富非常少,而且集中在高科技和资源类行业,小打小闹的创业,通常是血本无归。在存量财富中分一杯才是正道,而存量财富的76%是房地产,因此,投资二手房成了明智选择。知错就改是聪明人,但改正投资方向上的错误却知易行难,这里给大家提供几个聪明,且杀伐决断能力强的投资者使用的超常规办法。

小甲,刚来加拿大的时候利用新移民政策,落地就买了个大房子,房贷余额130万,找到了专业收入,年薪9万,但因自住房债务太大,无法进行地产投资。觉悟之后,毅然把自住房出租,并充分利用税法的45(2)处理房产增值问题。手段:推迟自己的满足感,化坏债务为好债务。

小乙,地产经纪,在2018年时将所有投资房加按,套现60万为地产市场下行周期做过冬准备。虽然因为原贷款都没到期,交了几千元罚款,但换来60万的现金储备,值了。因为是自雇人士,2018年申请贷款时,银行使用2017和2016年的平均收入,而这两年是地产经纪收入最高的两年,因此借款能力超强。手段:在借钱能力最强的时候借钱,而不是在需要借钱的时候借钱。

小丙,一直因自住房债务高而借不到更多贷款投资地产,利用一笔私人借款还清了自住房的30万,释放了借款能力后,加按了3套投资房,取现70万,不仅还清了私人借款,还为继续投资准备了40万元首付款。手段:强制付清自住房,加按投资房,用外科手术方式急速还清自住房贷款,长痛不如短痛,从此告别贷款难。

小丁,收入较高,但没有首付款。父亲没有收入但存有巨额RRSP,利用银行高净值资产项目将自住加按,取出现金给小丁做投资房首付,并定下君子协定,小丁的投资房4年之后加按,取现之后归还家父的投资款。打虎亲兄弟,投资父子兵。手段:两代人,有钱出钱,有收入出收入,以合伙投资的形式,言传身教财商知识。

小戊,卖掉自住房之后,获得了70万卖房款。他没有立刻买下一套自住房,而是先租房住,并用40万做首付款买了两套投资房,出租了之后才购入自住房。手段:甩掉自住债务的时候,是买入投资房的最佳时机,出租房有了租金收入之后就可以抵减投资房的债务,再买自住房的时候对借款能力影响不大。

上述手段,并不常见,属于地产投资的非常规做法,只有对银行房贷政策非常了解,而且对房地产投资非常有信心的投资者才会偶尔使用。

 

房地产投资自断经脉的套路

 

合作有3个层次:利益共同体,事业共同体,命运共同体。在地产投资中,投资者与地产经纪,律师,会计师,装修师傅的合作是利益共同体的合作;与银行和租客的合作是事业共同体的关系;只有夫妻之间的合作关系才算得上是命运共同体。很多人拎不清这三层关系:向地产经纪讨教投资经验;干银行不允许的事;想着法儿地给租客加租或赶走租客。地产经纪是按照你的要求,帮你寻找标的物业完成交易的,不一定有地产投资经验。银行是你最大的合伙人,你首付20%,银行借80%,银行占大头,银行只收利息不分红,哪找这样的大股东啊,有人偏偏不知足,房子交接之后就非法分租,改动房产结构,尽是些破坏银行抵押物的行为。因为加按的时候,银行要对房产进行实地评估,有非法改动,或非法出租的房产,银行一律决绝加按。房东与房客的关系,也是事业合伙人的关系,按时交租金并维护房产就是好租客,就是优质合伙人。断了靠租金发财的大梦吧,没有人靠租金大富大贵的,买股票的人都知道要买有成长性的股票,而不是买分红多的股票,房产投资人咋就转不过这个弯,偏要难为自己的事业合伙人呢?

 

投资房,买入,持有,加按,继续持有,并用加按的现金购买更多投资房,才是在加拿大做地产投资的康庄大道。群租/rooming house,是一切刑事案件,火灾等悲剧的发源地,这就是银行绝不给群租屋贷款,也不给群租屋加按的原因。很多华人偏偏要自断经脉,非法改造,非法分租,切断与银行的合作关系,将本来有提取资本能力的资产变成了僵化资产;在租客身上打主意,扣墙缝里的硬币。如果把“买房子收租”当成房地产投资,连大妈都会,可很多加拿大的华人不仅高资产还高资质,却只知道挖空心思收租,不知道与银行合作,加按已有投资房,然后零首付买下一处投资房。新闻报道群租屋发生的各类惨剧中,华人房东的身影经常出现,几百元出租一个房间,租客是什么质量就可想而知了,公众并不认为这种行为是救济穷人,反而认为这样的房东是黑心房东。群租,不仅银行不能接受,也是一个情,理,法都不容的做法。以房产,巨额财产,犯险去博租金这种蝇头小利,真的让人难以理解。

其他自断经脉的“投资”活动包括:抄底破房子翻建后出售,抄底破房子粉饰后出售,家庭旅馆式的短租。这些都是把资本密集型投资,向劳动密集型投资改造,用闲不住的手强制提高房价或租金。炒房,与炒股一样,是在市场上套利,而任何一个投资市场上都不会有稳定且无风险的套利机会,即使出现也都是非常短暂的,用快进快出的方式投机于房地产是高危险动作,和其他市场上的套利者一样:偶尔得手的炒家会输在最后一笔失败交易上,并从此远离这个市场。

 

总结:房地产投资,这里特指城市房地产投资,不是简单的买房出租,当包租婆,而是一个有计划的房贷战略执行过程。什么时候皈依到房贷战略执行者,什么时候才能成为合格的房地产投资者。城市房地产投资,正如水库论坛的版主说的,就是建立以房贷为核心的资产包。

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