12 一月

「房产知识分享」在加拿大进行楼花转让交易的流程与注意事项!

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在加拿大房产市场上,你一定会经常见到“楼花转让”/“Assignment”这个术语。楼花转让虽然属于房产交易,但却与一般的房地产交易相当不同。金屋地产将在这篇文章中带您详细了解楼花转让的流程,其中包括你在进入委托销售之前应该知道的所有细节和楼花转让的5个注意事项。

什么是“楼花转让”?

房地产转让是一种销售交易,其中原始买家(转让人)向第二位买家(受让人)提供转让人的房产的收购。简单举例,A买家在2018年购买了一套公寓楼花,交房时间是2022年;在2020年时,转让人A买家将此套楼花转让给了受让人B买家,最终2022年交房时,交易此套房产的是受让人B买家。事实上,转让人不是“出售”房产,而是将与开发商签的房屋购买合同“出售”给受让人,因为房屋是尚未交房/尚未注册产权的。

在多伦多,这样的房产转让在未完工的共管公寓中十分普遍。大部分建筑商允许买家免费转让一次;但是在某些情况下,建筑商不允许买家将楼花进行转让,或者需要支付给建筑商几千加元的转让费才被允许转让。

 

买家为什么进行“楼花转让”?

通常,在楼花交易中,买家的购房时间和公寓建成时间可以长达3-5年,可以入住的时间和最终成交日期(Final Closing Date)之间会间隔一段时间。俗话说,计划赶不上变化,所以买家的购买计划发生变化是可以理解的(经济状况、搬家计划、婚姻变故等都会影响到买家的决定)。最后,也不排除一些买家通过“转让”的方式低买高卖,从中盈利,这些投机投资者本无意达到最后的收房日期。

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购买楼花转让的优势

1. 有机会以低于市场价的价格购买一套全新的公寓

由于楼花买家是的购买价格是几年前的价格,即使提高价格转让,相比与目前的房价,转让价格还是有可能会低于现房市场价格。用更低的价格购买一套全新公寓,何乐而不为呢?

2. 能够获得额外的权益和福利在转让交易后,购买者有资格使用Tarion担保计划,该计划为您的公寓单元和电器提供数年的保修服务。此外,您还可以兑换一些VIP奖励,如装修升级,积分,和开发费用封顶等。

楼花转让时不可协商的条款

由于受让人购买的是原买家的合同,因此他们无权就公寓的价格以及与建造方签订的购买协议中的条款和条件进行重新谈判。他们只是接受合同内的所有条款。受让人必须按照合同所示,交付同样金额的押金给建造商。比如,转让人给建造商的押金是30%,受让人也要交30%。

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转让买卖对税收的影响
首先,在多伦多获得可靠税务建议的唯一可靠来源是注册会计师或律师。

在您的公寓产权注册完成和最终交接日期后,您将会承担所有的交接费用,包括教育和开发价格,Tarion法律费用,以及家用电器的HST。一般来说,从转让中获得的任何利润都必须以金钱的形式纳税。受让人将负责支付土地转让税和所有的HST。除抵押贷款外,以下付款无法贷款。因此,这些费用将由受让人支付:

  • 土地转让税
  • 市政税
  • HST消费税退税
  • 法律服务费用支出
楼花转让须经过开发商同意
购买预建公寓时签署的法律文件是你在转让过程中的依据。合同中的转让条款规定了转让人转让购买合同的权利。虽然大多数建筑商同意授权转让,但有可能需要向他们支付法律费用。在某些情况下,支付法律费用可能会带来其他影响。

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楼花转让的市场限制
大多数多伦多建筑商的转让销售协议不允许转让背书。虽然建造商同意买家楼花转让,但他们禁止将转让信息发布到地产局的MLS系统上。这使得楼花转让销售过程极其繁琐。如果购买者违反了合法的协议规定,建筑商可以取消购买合同,并没收定金。

 

在市场限制下如何快速转让?
大多数多伦多建筑商的转让销售协议不允许转让背书。虽然建造商同意买家楼花转让,但他们禁止将转让信息发布到地产局的MLS系统上。这使得楼花转让销售过程极其繁琐。如果购买者违反了合法的协议规定,建筑商可以取消购买合同,并没收定金。

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转让和交房需要做些什么?
楼花转让会产生两笔交易,一个介于转让人和受让人之间。另一个介于受让人和建造商间。在前一个交接日,转让人向受让人收取已经支付给开发商的保证金和额外利润。对于后者,受让人必须将剩余的金额支付给建造商(通常在抵押贷款的帮助下)。同时还要缴纳土地转让税。此时,公寓的所有权从业主转移到受让人。

当公寓建成后,会有一个可入住的日期,买家已经可以入住,但是已经准备好入住,但尚未注册产权。但是在入住期间,买方已经可以接管该单位,并须负责抵押贷款、地税、管理费等,根据与开发商过去签订的合同条款,许多公寓入住后也可以立即出租。从入住开始到注册产权,通常需要几个月的时间。

楼花转让的购买技巧

1. 要重视截止日期
在选择公寓之前,你必须了解以下日期:
转让成交日期Assignment closing date: 你与转让人完成转让交易的日期。
入住日期Occupancy closing date: 从开发商处收到公寓单元钥匙的日期。
最终交接日期Final closing date: 该物业的所有权和合同将移交给买方。
交割日期Closing costs dates: 受让人将向开发商支付售价的时间。

2. 抵押贷款批准
为了让开发商支持这笔交易,您必须提供足够的资金证明,以证明有能力购买预建公寓。您可以向专业律师或房贷顾问寻求帮助,他们可以为您准备一份抵押贷款批准或者预批。符合抵押贷款条件的价格等于房屋售价减去支付给开发商(建筑商)的首付款。

3. 交接费用 
您需要负责注册的所有结算费用,如政府登记费用、律师服务费等。

4. 聘请专业的房产经纪人
找一个经验丰富、熟悉转让销售的注册房产经纪人,帮助你顺利完成交易。与典型的房地产交易相比,楼花转让会涉及到更多的、大量复杂的文件工作。地产律师或房贷经纪人也同样如此。

5. 付款
购买转让的楼花会涉及大量的金钱交易。承担卖方支付给开发商20%的首付款。必须支付给原买家新售价与原价之间的差额。新买家请务必做好预算,避免损失。

投资者的策略

楼花转让销售在多伦多是一种久经考验的策略。对于那些知道如何通过合适的收购策略来盈利的土地投资者来说,这是一种风险非常低但有利可图的方式,可以在房地产领域积累巨大财富。

如今,楼花转让在加拿大的房产买卖中越来越受欢迎。卖家在最大化利润的同时,节省了大量时间并能获得丰厚的回报。大多数开发人员允许分配事务,遵循一定的规则。即使有最严格的销售制度,买卖双方都有无限的选择来实现巨大的利润!

楼花转让信息

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